KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN BİLDİRİM YOLU İLE SONA ERME HALLERİ

            6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun da kira sözleşmelerinin sona erme halleri iki kısımda düzenlenmiştir. Anılan düzenlemelere göre sona erme hallerinin birincisi “bildirim yolu ile sona erme” ikincisi ise “dava yolu ile sona erme” halleri olarak karşımıza çıkmaktadır. Bugünkü yazımız da bildirim yolu ile sona erme hallerine bakacağız.

Bildirim Yolu İle Sona Erme Hali

            Genel olarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli ve belirli olmayan bir süre için yapıla gelmektedir. Kira sözleşmemizin niteliğine göre yani belirli veya belirsiz süre ile yapılıp yapılmadığı hali bizim yol haritamızı belirleyecektir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Bildirim yolu ile sona erme Türk Borçlar Kanunun 347’nci maddesinde düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre; Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Şeklinde ifade edilmiştir.

Görüldüğü üzere kanun koyucunun sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıdan yana bir tutum sergilemiş olup kiracıya tanıdığı sözleşmeyi sona erdirme hakkını, kiraya verene tanımamıştır.

Kanun metnine baktığımız da kiracı 15 gün önceden bildirim de bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacak. Peki, bu durum nereye kadar devam edebilecektir. Kiraya veren bu olumsuz duruma ne kadar katlanmak zorunda kalacaktır. Kanun koyucu bu durumu da anılan maddenin ikinci fıkrasında hüküm altına almıştır. Şöyle ki;

“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Kanun koyucu belirli süreli kira sözleşmelerinin bitimini de belirsiz süreli kira sözleşmeleri için yaptığı düzenlemeye atıfla sona erdirmektedir. Doktrin de kimi görüşlere göre 15 gün kala bildirimde bulunmayan kiracının sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmelerine dönüştüğünü ifade etmekte ve bu sebeple belirsiz süreli kira sözleşmeleri gibi sona erebileceğini ifade etmekte. Bir diğer görüş ise belirli süreli kira sözleşmesinin belirsize dönüşmediğini ifade etmektedir. Yargıtay da bu ikinci Doktrin görüşündekiler gibi bakmakta. Kanımca bu konunun pek bir önemi yok sonuçta yine belirsiz süreli kira sözleşmelerindeki gibi kiracı taşınmazdan çıkartabileceğimize göre isimden öteye gitmeyecektir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Türk Borçlar Kanunun 347/2 fıkrası uyarınca; “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Denilmek suretiyle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kanun koyucu sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıdan yana tutum sergilemiştir. Bunun neticesin de kiracı her zaman kiraya veren ise ancak on yıl geçtin sonra sözleşmeyi feshedebilecektir. Uygulama da gerek vatandaşlar gerek meslektaşlarım bu on yıllık uzama dönemini doğru hesaplayamamaktadırlar. On yıllık uzama dönemini bir örnek üzerinden açıklamaya çalışalım.

Söz gelimi elimizde kira başlangıç tarihi 01.06.2015 olan belirsiz süreli bir kira sözleşmemiz olsun. Kiraya veren fesih bildirimini ancak; 01.06.2025 tarihinden sonra sahip olacaktır yani 10 yıllık uzama dönemi bu tarih itibari ile dolmuş oluyor. Ancak kanun maddesinde genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir denilmektedir. Bu sebeple genel hükümlerde belirtilen 6 aylık fesih dönemlerini kiraya verenin takip etmesi gerekecektir. Hal böyle olunca; 01.06.2025 6 aylık dönem sonu olur. 3 ay öncesinden yazılı fesih bildirimini kiracıya göndermesi gerektiğinden 01.03.2025 yazılı fesih bildirimin gönderileceği tarih olur. Kiraya veren bu bildirimi gönderdikten sonra 01.06.2025 tarihinde hiçbir sebep göstermeden kiracısını tahliye edebilecektir. 

Örneğimizi değiştirelim ve belirli süreli kira sözleşmelerin de durum nedir ona bakalım.

1 senelik olarak belirlenmiş ve kira başlangıç tarihi 01.08.2014 tarihli olan kira sözleşmesinin kiracı tarafından kira süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadığını varsaydığımızda kira sözleşmesi otomatik olarak bir yıl uzamış olacak ve bu bağlamda kiraya veren kiracıyı 10 yıllık uzama dönemi sonunda kira sözleşmesini feshedebilecektir.

01.08.2014 – 01.08.2015 1 yıllık belirli kira sözleşme süresi

01.08.2015- 01.08.2024 birer yıllık 10. Uzama yılı işte sıklıkla hata yapılan nokta burası. 10 yıllık uzama dönemini 01.08.2024 tarihi zannediliyor. Hâlbuki kira sözleşmemiz 1 yıl uzamıştı. Bu sebeple;

01.08.2024- 01.08.2025 10 yıllık uzama süresini izleyen yıldır.

Sonuç olarak; 01.08.2014 tarihinde başlayan kira sözleşmesini kiraya veren, kiracıya 01.08.2025 tarihinden en az 3 ay evvel yazılı olarak fesih bildiriminde bulunarak (01.05.2025) 01.08.2025 tarihi itibariyle hiçbir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.

Konunun pekişmesi adına bir örnek daha vermek gerekirse; kira sözleşmemiz bir yıllık değil de 4 yıllık yapmış olsaydık bu sefer hesaplamamızı şu şekilde yapacaktık.

Misal 01.08.2014 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinin süre sonunun 01.08.2018 olacağından kiraya veren kiracıyı 01.08.2028 tarihinden en az 3 ay evvel yazılı fesih bildiriminde bulunarak (01.05.2028) kira sözleşmesini 01.08.2028 tarihinde sonlandırabilecektir.

Bu koşullar sağlandıktan sonra kiraya verenin yazılı ihtarına rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmez ise kiralayan olarak geçerli bir fesih yaptığınız için kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahip olacaksınızdır. Bu tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.