ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI VE MUVAZAA

            Türk Medeni Kanunun 732. maddesi hükmünce önalım hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazın, paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olarak tanımlayabiliriz. Kanun hükmünce paydaşlara yasal önalım hakkı tanınmıştır. Bu sebepledir ki; yasal önalım hakkı ancak paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satılırsa söz konusu olacaktır. Paydaşlar arasından birine satış yapılırsa önalım hakkı gündeme gelmeyecektir.

Şufa Hakkının Kullanılması

1-Önalım Hakkı Davasında Taraf Teşkili

            Önalım hakkı davası kime karşı açılmalıdır. Bir başka deyişle davalı taraf kimdir. Önalım davasında davalı; payı satın alan üçüncü kişidir. Yukarıda belirttiğimiz üzere paydaşlardan biri olursa önalım davası olmaz. Paydaş olmayan dışarıdan bir üçüncü kişi davalı sıfatını kazanır.

Hatta öğretide ve uygulama da kabul edilmiştir ki; bu üçüncü kişi derdest olan önalım davasında satın aldığı taşınmazı üçüncü bir şahsa satması veya hibe etmesi durumunda şufa hakkına engel olamaz. Böyle bir durumda davacının seçimlik hakkı doğmaktadır. İsterse davayı yeni satın alan üçüncü kişiye teşmil edebilir veya isterse eski malik aleyhine tazminata dönüştürebilir.

2-Görevli ve Yetkili Mahkeme

            Şufa davaların da görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

3-Şufa Hakkının Kullanılmasında Hak Düşürücü Süre

            TMK m.733/4 uyarınca “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

4-Şufa Hakkından Feragat

            Paydaşlar şufa hakkından feragat edebilirler.  TMK m.733/2 uyarınca feragati ancak; resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi ile yapabilirler. Fakat feragat belli bir alıcı içinse yazılı olması yeterlidir. Ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır

            Şufa hakkı ancak dava yolu ile kullanılabilir. Yukarıda izah ettiğimiz üzere taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını alan üçüncü kişiye karşı dava açmalıdır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Buna depo parası denmektedir.

Ancak şufa davası tazminata dönüştürülürse yani yukarıda izah ettiğimiz üzere üçüncü kişi şufa davası devam ederken taşınmazı bir başkasına satması halinde davacının seçimlik hakkı ortaya çıkıyordu. İsterse eski malik’e tazminat olarak devam ettirebilir, isterse yeni maliki davaya dahil ettirip devam edebilirdi. İşte ilk durumu seçerse tazminattan ötürü davacıdan bu parayı depo etmesi aranmaz.

Depo edilecek paranın belirlenmesi ise; önalım hakkının tapudaki satış bedeli ile alıcı tarafından yapılan tapu harç ve masraflar tutarı üzerinden miktarın belirlenmesi gerekir.

Öte yandan öğretide ve uygulamada böyle bir durumda öncelikle paydaş veya satın alan üçüncü kişinin bildirim yükümlülüğü de vardır.

TMK m.733/3 uyarınca “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”  Şeklinde amir hükmüne rağmen satıcı paydaş ve alıcı üçüncü kişi bu bildirimi paydaşlara yapmamaktadır. Bu durumda paydaşların önalım hakkı satış tarihinin üzerinden iki yıl geçmekle düşecektir. Başka bir deyişle kanun hükmü ile kendilerine bildirim yapılmayan paydaşların iki yıl süreleri olmaktadır. Bu süre zarfında payın satıldığını öğrenirlerse satın alan üçüncü kişiye dava açmaları gerekecektir.

Yasal Önalım Hakkının İstisnaları

Paydaşlar bazı durumlarda önalım hakkını kullanamayacaktır şöyle ki;

-        Taşınmaz elbirliği mülkiyetine veya kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz ise kullanılamaz.

-        Satış paydaşlar arasında gerçekleşmiş ise önalım hakkı cereyan etmez.

-        Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

-        Taşınmazda hissesi bulunan pay sahibi payını üçüncü kişilere bağışlama/hibe yoluyla tapuda devretmişse önalım hakkı kullanılamaz.

-        Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde bu hak kullanılamamaktadır.

-        Fiilen taksim hali mevcut ise paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Kısaca taşınmazda hangi paydaşın taşınmazın hangi kısmını kullanacağı sözleşmeye veya fiilen paydaşlar arasında belirlenmiş ise önalım hakkı söz konusu olamayacaktır.

ÖNALIM HAKKINDA MUVAZAA İDDİASI

            Bilindiği üzere muvazaa; satış işleminin tarafı olmayan kimseleri aldatmak amacıyla gerçek idarelerini yansıtmayan bir işlem yapmaları ve görünürdeki bu işlemin aslında kendi aralarında geçerli olmayacağına yönelik anlaşmaları olarak tanımlayabiliriz.

Önalım hakkında muvazaa ise daha çok taşınmazın paydaş tarafından üçüncü bir kişiye hibe edilmesi halinde ve payın satış parasında muvazaa olduğu iddiası ile gündeme gelmektedir.

A-Önalım Davasında İşlemde Muvazaa

            Genellikle paydaşlardan biri diğer paydaşların önalım hakkını zedelemek için payını bir üçüncü kişiye gerçekte satış yapmasına rağmen tapuda ilgili taşınmaza yönelik payını bağış/hibe, trampa gibi göstermektedir. İşte bu gibi durumlara işlemde muvazaa denilmektedir. paydaşlardan biri işlemde muvazaa iddiasını ileri sürüp davasını açarsa her türlü delil ile ispat edebilir. Çünkü paydaş sözleşmenin dışında kaldığından paydaşa böyle bir ayrıcalık tanınmıştır. Bu iddiasını ispatlarsa paydaş tarafından açılmış şufa davası kabul edilecektir. Taşınmazı satın alan üçün kişi ise söz gelimi tapuda bağış olarak gösterilen sözleşmenin gerçekte bağış olduğunu ileri süremeyecektir. Hatta ve hatta tanık ile de ispat edemeyecektir. Çünkü bu iddiaları iyinet kuralı ile bağdaşmayacaktır.

B-Önalım Davasında Bedelde Muvazaa

            Uygulama da daha çok bedelde muvazaa görülmektedir. Paydaşlardan biri diğer paydaşların şufa hakkını ortadan kaldırmak için üçüncü kişi ile anlaşıp kendi payını tapuda çok yüksek bir bedel ile satmaktadır. Aslında bununla paydaşların şufa hakkını kullanmasını kasıtlı olarak engellemeyi amaçlamaktadır. Bu iddia önalım hakkı sahibi tarafından her türlü delil ile ispatlanabilir.

Söz gelimi; tanık delili, yemin, taşınmaza yakın bölgedeki emsal satışlar ispat aracı olarak kullanılabilir.

ÖNALIM HAKKINDA MUVAZAA İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

            Elbirliği mülkiyetine tabi hakka dayanarak önalım davasının ortaklarının birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğer ortakların muvafakat etmesi gerekir. Ortakların tümünden muvafakat sağlanamazsa TMK m.640 hükmü uyarınca görevli mahkemece murisin terekesine temsilci atanması için davacıya süre verilmelidir. (Y6HD. 2009/13496 E. – 2379 K.)

            Önalım davasını terekeye atanan tereke temsilcisi takip ettiğinden davacısı tüm mirasçılar olup, iptal edilen payın tüm mirasçılar adına tescili zorunludur. (Y1HD. 2009/12381 E. – 1413 K.)

            Önalım hakkı sahibine, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirim yapılmamışsa, hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlandığının kabulü mümkün değildir. (Y6HD. 2008/10912 E. – 13199 K.)

            İhtiyari açık arttırma yoluyla yapılan satışlarda satış, ihale memurunun ihaleyi açıklamasıyla gerçekleşirse de, mülkiyet ancak tapuya tescille geçer. Bu şekilde yapılan satış nedeniyle kullanılacak şufa hakkına ilişkin iki yıllık hak düşürücü sürenin tapuya tescil tarihinden itibaren başlaması gerekir. (Y6HD. 2008/10311 E. – 12681 K.)

            Pay iktisap eden kimse üçüncü kişi olmadığından, diğer paydaşların önalım haklarını kullanmaları mümkün değildir. (Y6HD. 2009/4262 E. – 8644 K.)

            Önalım hakkına esas alınacak tutar keşfin kabul edilmemesi, satışın noter aracılığı ile bildirilmemiş olması. “Somut olaya gelince; TMK m. 733 gereği yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülüğü yerine getirmediklerinden öncelikle açılan dava süresindedir. Davalı alıcı, satışı noter aracılığıyla davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi isteği ile sebebiyet verdiğinden önalım bedelinin keşifle belirlenmesini isteyemez. Önalım hakkının tapudaki satış bedeli ile bu pay satışı nedeniyle alıcı tarafından yapılan tapu harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir. (Y6HD. 2007/2017 E. –4445 K.)

            Önalıma konu pay dava sırasında satılmışsa, davacı seçimlik hakkı olarak davayı tazminata dönüştürmüşse, tazminat miktarı birinci satış ile ikinci satış arasındaki farktan ibarettir. (Y6HD. 2006/9786 E. – 36 K.)

Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir”. (Y14HD. 2019/1361 E. - 2020/140 K. )

“Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Ancak keşif tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir…”(Y14HD. 2016/8498 E. - 2016/9861 K. )

Yapılan keşifte belirlenen taşınmaz bedelinin satılan hisseye göre oldukça yüksek bir bedelle satılmış olmakla beraber, Yargıtay kararında bedelin yüksek gösterilmesinin tek başına muvazaayı kanıtlamaya yeterli olmadığı belirtilmiş olup muvazaa iddiasının ispatı diğer delilerle birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten de alıcı sübjektif nedenlerle taşınmaza daha fazla bir bedel ödemiş olabilir, taşınmaza duyulan ihtiyaç vb sebeplerle daha yüksek bir bedel ödenebilir. Somut olayda dosya ve birleşen dosya kapsamında dinlenen tanıkların beyanları tarafların ifadelerine dayanmakta olup ve hatta birleşen dosyada tanık olarak dinlenen davalı tanığı K. E. işlemin tarafı esasen davada tanık sıfatı bulunmamaktadır. Bu yönü ile tanık beyanları davayı aydınlatıcı mahiyette değildir.” …”(Y14HD. 2014/10513 E. - 2015/98 K. )

Hükme esas alınan 02.11.2015 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu payın değeri satış tarihi itibariyle 32.557,00 TL, dava tarihi itibariyle 33.262,00 TL olarak tespit edilmiş; keşifte dinlenen davacı tanığı ise satış işlemi sırasında bizzat hazır bulunmadığını, taraflardan duyduğu kadarıyla davalının çekişme konusu taşınmazın m2’sini 150,00 TL gibi bir fiyata satın aldığını belirttiğini ifade etmiştir. Mahkemece, önalım bedeli olarak kabul edilen ve bilirkişi tarafından saptanan 33.262,00TL satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamı olan 34.772,40 TL davalıya ödenmek üzere davacı tarafa depo ettirilmiş ise de keşif ile belirlenen bu bedel ve davacı tanığının görgüye dayalı olmayan beyanları davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.” (Y14HD. 2016/10021 E. - 2019/6793 K. )