KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI

            6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda sözleşme serbestisi getirilmiştir. Taraflar sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca kira sözleşmelerini de serbestçe yapabilmektedirler. Uygulamada da problem yaşanılan kısım burasıdır. Tarafların sözleşmenin yapılış aşamasında sözleşme serbestisi ilkesine rağmen ilerleyen dönemlerde oluşacak birtakım problemlerin önüne geçememektedirler. Bunun neticesinde de gündeme kira uyarlama davaları gelecektir.

            Kira uyarlama davası kısaca kiraya veren veya kiracının kira sözleşmesinin sonradan gelişen durum ve koşullara göre uyarlanmasını talep edebilecekleri bir dava türüdür. Aslında kira uyarlama davası kira bedelinin tespiti davasının açılamadığı durumlarda istisnai durum olarak başvurdukları dava türüdür. Ancak açabilmek için de kanunun öngördüğü birtakım şartların somut uyuşmazlıkta mevcut olması gerekir. Şöyle ki;

Türk Borçlar Kanunun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. maddesine göre;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” Şeklinde ifade edilmiştir. Genel hükümlerde düzenlenmiş bir maddedir ama tüm sözleşmelere şartları uyuyorsa uygulanabildiğinden kira sözleşmelerine de uygulayabiliriz.

Y3HD. 2018/5741 E. 2019/7695 K. sayılı kararında

Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

A. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

B. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

C. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

D. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, “kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı” ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hâsıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.             

Dava Açılma Zamanı

            Uyarlama davası herhangi bir süreye tabi tutulmamıştır. Ayrıca kiraya verenin kiracıya ihtar çekmesine de gerek olmadan şartlar oluşmuş ise açabilecekleri bir dava türüdür.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 2023/845 E. ve 2023/536 K. sayılı 15.03.2023 tarihli kararında, uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabileceğine hükmedilmiştir.

Öte yandan bu davayı kiraya veren de kiracı da açabilecektir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.