KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA ECRİMİSİL TALEBİ

Ecrimisil diğer adıyla haksız işgal tazminatı “Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesinde ve 08.03.1950 gün ve 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kabul edildiği gibi, başkasının taşınmazını haksız olarak kullanan kötü niyetli kimse, o taşınmazı haksız olarak elinde tutmasından doğan zararı ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazmin ile yükümlüdür.

            Bu tanıma baktığımız da üçüncü kişilerinde haksız işgalini ele aldığını görüyoruz. Ancak bugünkü konumuz kamulaştırmasız el atma davalarında ecrimisil olacağından tanıma ek olarak; kamulaştırma yetkisine sahip devlet kamu tüzel kişileri ve diğerlerince kamu yararı bulunması halinde Anayasaya ve yasalara uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın bir kimsenin taşınmazına el koyması, taşınmaz üzerine bina veya bir tesis yapar ve taşınmaz sahibinin üzerinde dilediği gibi kullanma hakkını engellerse, kamulaştırmasız el koymuş olur. Bu gibi durumlarda taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malik haksız işgal ile el konulan dönem için ecrimisil talep etme hakkı mevcuttur.

            Taşınmaz maliki HMK’nın 110. maddesi uyarınca ecrimisil talebini kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi ya da kamulaştırmasız el konulan taşınmaz bedelinin tahsili için açtığı davada aynı zamanda el konulan dönem için ecrimisil talep edebilecektir. Aynı zaman da bu talebini ayrı bağımsız bir dava ile de ileri sürebilir.

Davanın Taraflarına baktığımızda davacının; haksız olarak işgal eden idareye karşı ecrimisil talep edebilmesi için “ecrimisil talep edilen dönem itibariyle taşınmaza tapu ile malik olması halinde davacı sıfatına hak kazanacaktır. Bu sebeple mahkeme önüne gelen uyuşmazlıkta ilk önce bu şartın sağlanıp sağlanmadığına bakacak.

Davalı taraf ise; haksız işgali gerçekleştiren idare olacaktır. Ayrıca haksız işgal de bulunan idarenin taşınmaza eylemli olarak el koyması yeterli olup, el koymanın sürekli veya kalıcı olması şartı aranmamaktadır. Hatta işgal fiilinde bulunan idare sonradan taşınmaza el atma fiiline son vermiş olsa da el atılan dönem yönünden taşınmaz malikinin ecrimisil talep etme hakkı devam eder.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

            Taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda bilindiği üzere Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olup yine taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda HMK’nın 12. Maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Burada dikkat etmemiz gereken husus ecrimisil talebinin kamulaştırmasız el atma ile birlikte istenip istenmediği olacaktır. Şöyle ki; kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi ya da kamulaştırmasız el konulan taşınmaz bedelinin tahsili için açılan dava ile birlikte ecrimisil talep edilmesi halinde, davanın ortak yetkili mahkeme olan taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir.

Fakat ayrı bağımsız bir dava ile ecrimisil talep edecek olursanız görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise HMK’nın 16. Maddesi uyarınca zararın meydana geldiği ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Kamulaştırmasız El Atılan Taşınmazın Arazi Niteliğinde Olması Halinde

Ecrimisil Hesabı

Kamulaştırmasız el atılan taşınmazın arazi olması halinde, ecrimisil gelir metodunu göre hesaplanır. Bilindiği üzere ecrimisil özü itibariyle haksız işgalden kaynaklı bir tazminat olduğu için, taşınmaz malikinin yani davacının zararının belirlenmesinde, gerçek zarar ilkesi esas alınacaktır. Gerçek zarar kısaca davacının mal varlığının haksız işgalden önceki duruma getirilmesi olarak tanımlayabiliriz.

Bu sebeple mal sahibinin zararı hesaplanırken üst üste her yıl o bölgedeki taşınmazlarda tarım yapılıp yapılmadığı, hangi tarım ürünlerinin mutad olarak ekilip ekilmediğinin, nadasa bırakılıp bırakılmadığı, ecrimisil talep edilen dönemler de sel, kuraklık gibi ürün gelirini düşürecek etkenlerin olup olmadığı gibi birden fazla unsur göz önüne alınarak gerçek zararın tespiti yoluna gidilmelidir. Yukarıda saydığımız kriterleri elde etmek amacıyla “tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorularak resmi veriler elde edip öylece hesaplama yoluna gidilmelidir.

Kamulaştırmasız El Atılan Taşınmazın Arsa Niteliğinde Olması Halinde

Ecrimisil Hesabı

            Bir taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının tespitinde Yargıtayın yerleşik uygulamalarına baktığımızda tapuda yazılan cinsinin(bağ, bahçe, tarla veya arsa) bir önem arz etmediğini Kamulaştırma Kanununun 11. Maddesi uyarınca 1/1000 ölçekli uygulama imar planında yer alan taşınmaz tapudaki vasfına/niteliğine bakılmaksızın arsa niteliğinde sayılır. Yanı sıra taşınmaz 1/1000 ölçekli imar planı dahilinde bulunmasa bile; belediye veya mücavir alan (bir belediyenin sınırları dışında yer alan ancak imar mevzuatı gereğince bu belediyenin sorumluluğunda bulunan toprakları ifade eder.) sınırlarında yer alması ve belediye hizmetlerinden faydalanması ya da üzerinde yapılaşma olduğu takdirde arsa vasfında olduğu kabul edilmektedir.

Durum böyle olunca mahkeme önüne gelen uyuşmazlıkta ve tarafların taşınmazın arsa vasfında olduğunu ileri sürmesi halinde el koyma tarihi itibariyle taşınmazın arsa olup olmadığını araştırması gerekecektir.

            Mahkeme el koyma tarihi itibariyle taşınmazın arsa vasfında olduğunu tespit etmesi halinde ise, taşınmazın el atılan dönemde kiraya verilip verilmeyeceği verilecekse nasıl ve ne şekilde kiralandığının tespiti edilip emsal kira sözleşmeleri istenip, gerektiğinde çevre emsal taşınmazlardaki kira sözleşmeleri getirilerek ve yapılacak keşif ile birlikte bilirkişi raporunca taşınmaz ile emsallerin karşılaştırılması yapılıp hükme varılmalıdır.

Bununla beraber kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde yukarıda izah ettiğimiz kıstaslar ilk dönem için aydınlatıldıktan sonra sonraki dönemler için ecrimisil değeri ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının eklenmesi suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere ecrimisil miktarı takdir edilir.

Harç ve Vekalet Ücreti

Ecrimisil davası ister kamulaştırmasız el atmanın önlenmesi ya da kamulaştırmasız el atma bedelinin tahsili davası ile birlikte açılsın isterse de bağımsız ayrı bir dava olarak açılsın harç ve vekalet ücretleri nispi olarak hesaplanır. Burada dikkat etmememiz gereken husus ise; ecrimisil davası kamulaştırmasız el atma ile birlikte açılırsa objektif dava birleşmesi söz konusu olduğundan dolayı davaların kabul veya reddilen hükümleri dikkate alınarak harç ve vekalet ücretleri ayrı ayrı takdir edilmesi gerekecektir.

Ecrimisil Davalarında Faiz

            Taleple bağlılık ilkesi gereğince; talep halinde dönem sonlarından itibaren kademeli faize hükmolunur. Yani mahkemece her yıl veya dönem sonlarından itibaren faize hükmedilir. Aksi takdirde dava tarihinden veya ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülür.

Zamanaşımı

            Ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar. Burada davalı tarafın dikkat etmesi gereken zamanaşımı itirazında bulunmuş olması gerekir. Yoksa bu beş yıllık zamanaşımını hakim re’sen dikkate alamaz.

Ecrimisil İle İlgili Yargıtay Kararları

            Ecrimisil davalarında davalı tarafça zamanaşımı definde bulunulduğu takdirde ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu 5 yıllık süre dava tarihinden itibaren geriye doğru hesap edilmelidir. (Y5HD, 2016/15263 E. 2018/1207 K.)

            Davacı taşınmaza mülkiyetin tespiti ile malik olmuş ise ecrimisil talepli davanın bu kararın kesinleştiği tarihten sonraki dönem için değerlendirilmesi gerekir. (Y5HD, 2009/5102 E. 2009/7515 K.)

            Özel mülkiyete konu olmayan taşınmazlar hazineye ait sayılacağından, davacı tapu ile malik oluncaya kadar davalı idarenin haksız işgalci olarak kabulü mümkün değildir. Bu nedenle ecrimisil istemi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekir. (Y5HD, 2008/3170 E. 2008/4502 K.)

            Arsa niteliğindeki taşınmazın ecrimisil bedeli belirlenirken taşınmazın bulunduğu bölgedeki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenen süre içinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyorsa nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının taraflardan delilleri sorulmak suretiyle tespit edilip, varsa eksik ve üstün yönleri kıyaslanmak suretiyle ecrimisil hesabı yapılması gerekir. (Y5HD, 2017/25331 E. 2018/19930 K.)

            Kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde taşınmazın dava konusu ilk dönem için ecrimisil karşılığı belirlenip sonraki dönemler için ise ilk dönem kira parasına ÜFE artış oranı yansıtılması suretiyle hesaplama yapılmalıdır. (Y5HD, 2016/22325 E. 2018/5863 K.)

            Dava konusu taşınmazın bulunduğu ilde kira sözleşmesi bulunması mümkün iken bir başka ilden ve dava tarihinden sonra düzenlenen kira sözleşmesinin ecrimisil hesabında esas alınması mümkün değildir. (Y5HD, 2016/17388 E. 2018/4928 K.)

            Arazi niteliğindeki taşınmaz ile ilgili olarak yöredeki münavebe(nöbetleşe ekilin) ürünleri ve bu ürünlerin birim fiyatları ile dekara verim oranları ilgili resmi kuruluşlardan getirtilerek, tarımsal gelir metoduna göre her yıl için uğranılan gelir kaybı hesaplanmalıdır. (Y5HD, 2017/17343 E. 2018/17737 K.)

            Sulu tarım arazisi vasfındaki taşınmaza kamulaştırmasız el atılması nedeniyle ecrimisil talep edilmesi halinde sulu tarım arazisine göre belirlenecek münavebe ürünlerin, yapılacak yıllara ilişkin fiyat ve maliyet değerlerinin tespiti gerekir.