AİLE KONUTU NEDENİNE DAYANAN

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

            Aile konutu; eşlerin sürekli kalmak niyetiyle ortak yaşamlarını paylaştığı varsa çocukları ile birlikte barındıkları yerleşim yerine denilir. Kanun koyucu aile konutunun sağladığı haklardan ötürü bu düzenleme ile güttüğü amaç, eşlerden birinin tek başına, diğer eşin rızası olmadan konutu devretmesini, satmasını, ipotek koymasını ya da kira sözleşmesini feshetmesini önlemektir. Malik koca, karısının rızasını almadan taşınmazı satarsa veya kiracı olarak oturdukları taşınmazda kira sözleşmesinin tarafı sadece kocanın olduğu durumlarda evlilik birliğinin temelden sarsılması hali ile koca sırf kadına kötülük olsun diye kira sözleşmesini feshederse işte bu gibi durumlarda nasıl bir yol izlemeliyiz. Kısaca bunlara değineceğiz. Ancak daha öncesinde aile konutu şerhinin nasıl alınacağını, kimler istemde bulunabileceğini ve aile konutu şerhinin tapudan terkinin nasıl gerçekleşeceğine değinmemizde fayda vardır.

Aile Konutu Şerhini İstemde Bulunabilecekler

Türk Medeni Kanunun 194’üncü maddesinin 3’üncü fıkrası uyarınca; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.” Her ne kadar kanun maddesi malik olmayan eşin şerh talep edebileceğini belirtse de uygulamada isterlerse malik olan eş veya her ikisi de birlikte aile konutu şerhi talebinde bulunabilir.

Tapu müdürlüğü istemde bulunanlardan şu belgeleri ibraz etmelerini talep edecektir. Şöyle ki; Öncelikle başvuru dilekçesi olmalı aile konutu şerhi talep edildiğine dair dilekçe. Tapu Sicili Tüzüğünün 49’unca maddesine göre “Aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği.

• Muhtarlıktan alınmış konutun aile konutu olduğunu gösterir belge,
• Evlilik cüzdanı veya tarafların evli olduklarını gösterir nüfus kayıt örneği,
• Fotoğraflı nüfus cüzdanı ve fotokopisi,
• Vesikalık fotoğraf.

Bu evraklar tamamlanınca taşınmaz aile konutu ise tapu bu şerhi sicile işler. Aile konutu şerhinin sonucu olarak; malik koca, eşinin rızası olmadan satış, bağış veya konut üzerindeki hakları sınırlandıran ipotek, satış vaadi, sükna hakkı gibi eylemlerde bulunamaz. Son olarak da aile konutu şerhinin terkinini nasıl yapacağımızdır. Öncelikle kimler şerhin kalkması talebinde bulunabilir bunlara açıklık getirelim.

·         Şerhi talep eden malik olmayan eş örneğin kadın ise yine kadının talebiyle şerh kalkar.

·         Şerh eşlerin birlikte talebi sonucu işlenmiş ise; yine ikisinin birlikte talebi veya lehine şerh verilen eş şerhin kalkmasını tek başına talep edebilir.

·         Ölüm halinde sağ kalan eş şerhin kalkmasını talep edebilecektir.

·         Aile konutu şerhinin kalkmasına yönelik bir mahkeme kararı varsa kararın sunan kişinin talebi üzerine kaldırılabilir.

·         Varsayalım eşler yeni bir aile konutu edinmiş olsa ve bu yeni taşınmaza aile konutu şerhi işlenmiş ise ilk konuta malik olan eş şerhin kalmasını bu durumu ispat ederek kaldırabilir.

·         Kesinleşmiş boşanma kararı var ise bu mahkeme kararının tapuya sunulması ile kaldırılabilir. Ancak burada şuna dikkat etmemiz gerekiyor. Mahkeme kararında aile konutu şerhinin devam etmesine yönelik bir hüküm bulunmaması şartı ile kaldırılabilir. Fakat kararda aile konutu olarak taşınmazın tespiti varsa tapu şerhi kaldırmaz. Aile konutu şerhinin nasıl alınacağını kimlerin istemden bulunacağını kısaca açıkladık. Yine önemli bir husus olan aile konutunun kiralık olması halinde neler yapabileceğimizi açıklamamızda fayda olacaktır.

A-AİLE KONUTUNUN KİRALIK OLMASI DURUMU

            Türk Medeni Kanunun 194. Maddesi aile konutunu sahiplik/kiralık ayrımı yapmadan korumaktadır. Fakat uygulamada sıklıkla karşılaştığımız eşlerin evlilik birliğinde çatırdamalar olduğunda koca, kiralık aile konutundan eşini terk ettirmek amacıyla kira sözleşmesini feshettiğini görmekteyiz. Genel itibariyle de kira sözleşmesinin tarafı koca olmakta yani ev tutulduğunda kira sözleşmesinde kadını sözleşmenin tarafı olarak yapmamaktadırlar. İşte bu noktada evlilik birliği zarar gördüğünde de eşine zarar verme amacıyla kira sözleşmesini feshediyor veya elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri iptal edip kadının evden çıkması için bu tarz yollara başvurmaktadır. Böyle gibi durumlarda TMK 194/4 uyarınca; “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” Denilmek suretiyle aile konutunun kiralık olması durumunda dahi koruma amacı gütmektedir. Böylelikle zarar verme amacı ile kira sözleşmesini feshetmiş olsa da eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilecektir.

Bu hüküm emredici niteliktedir. Kocanın kötü niyetli feshi, eşin rızası yoksa kadını bağlamaz. Bu nedenle:

·          Koca kira sözleşmesini feshetse bile kadın evde oturmaya devam eder.

·          Fesih işlemi aile konutu hakkında kadının hakkını ortadan kaldırmaz.

·          Kadın, ev sahibine başvurarak sözleşmenin kendi adına devam etmesini talep edebilir.

Kocanın Elektrik, Su, Doğal Gaz Aboneliklerini Kapatması Durumunda

Aboneliklerin kapatılması:

• Eşin aile konutundaki yaşam hakkını engellemeye yönelik kötü niyetli bir davranıştır,
• TMK 194’un amacına açıkça aykırıdır.

 1) Elektrik-su-doğalgaz aboneliklerini kendi adına açtırabilir.

 2) Aile Mahkemesi’nden ihtiyati tedbir talep ederek

• kapatma girişimlerini engelleyebilir,
• kapatılan aboneliklerin yeniden açılmasını sağlayabilir.

Yargıtay bu konuda açıktır: “Aile konutunda yaşayan eşin rızası bulunmadan aboneliklerin kapatılması aile konutunun korunması ilkesine aykırıdır.”

B-AİLE KONUTUNUN SATILMASI DURUMU

Aile konutu; eşlerin evlilik birliğini fiilen sürdürdükleri, sürekli yaşama amacıyla seçtikleri, ortak hayatın merkezi olan konuttur. Bu niteliği kazanan taşınmaz üzerinde malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satamaz, bağışlayamaz, takas yapamaz. Yine aile konutu üzerinde hak sınırlamasına gidemez. Söz gelimi ipotek, rehin gibi işlemleri gerçekleştiremez. Tüm bu saydıklarımızı malik olan eş diğer eşin rızasını almadan yaparsa bu tasarrufların hepsi iptale tabidir.

Davanın Şartları

·         Taşınmazın aile konutu olması,

·         Yapılan tasarruf işleminin(satış, bağış vb.) malik olmayan eşin rızası alınmadan yapılmış olması hali,

·         Taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetli olmaması gerekir.

Tüm bu şartlar sağlanıyorsa aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

            Tapu iptal ve tescil talepleri taşınmazın aynına ilişkin olduğundan Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

            Yetkili mahkeme ise; HMK madde 12 gereği “taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” Bu yetki kamu düzenindendir. 

Zamanaşımı  

Aile konutu nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davası, niteliği itibarıyla yolsuz tescilin düzeltilmesine ilişkin bir davadır ve zamanaşımına tabi değildir. Sıkça karıştırılan bir durumdan bahsetmemizde yarar vardır. Eğer ki taşınmaz tapu sicilinde aile konutu şerhi olmasa dahi zamanaşımı söz konusu olmayacaktır. Fakat hakkın kötüye kullanılması bulunursa (örneğin çok uzun yıllar sonra açılması) hâkim TMK m.2 gereği değerlendirme yapabilir.

Taşınmazı Satın Alan Üçüncü Kişinin İyiniyetli Olup Olmadığı Kavramı

            Bu davalarda iyi niyet iddiası kolaylıkla kabul edilmemektedir. Somut uyuşmazlıklar genel itibariyle boşanma sürecinde karşılaştığımız durumlar olduğundan bu gibi hallerde de gerçek bir satış olmadığı için malik olan eş akrabasına devrediyor. Bu devir yapılırken düşük bedel ile gerçekleşiyor. Veyahut akrabasına devretmiyor da çevresinden birine devrediyor. Bu durumda da üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı değil; “bu taşınmazın aile konutu olduğunu veya tarafların boşanma sürecine girmeye yakın olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olup olmadığı” hususu ön plana çıkıyor.

Fakat üçüncü kişi gerçekte iyi niyetliyse tapu iptal tescil davası reddedilir. Bu durum da malik olmayan eş evi satan eşe karşı “tazminat davası” açabilecektir.

KONU İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

İpotek tesis tarihinde taşınmazın aile konutu olduğunun sabit olduğu, dava konusu gayrimenkulün üzerine davacı eşin rızası alınmadan davalı İsmail A. Nedeniyle konulan ipotek işleminin bu nedenle ipotek tarihi itibari ile geçersiz olduğu ve iptali gerektiği; ipoteğin geçersiz olması nedeniyle sonraki işlemlerinde hukuken geçerli olmadığının kabulü gerekir. (Y2HD. 2023/2154 E. 2023/6569 K.)

Aile konutu olan dava konusu taşınmazın, davacı kadın eşin rızası olmaksızın davalı erkek eş tarafından borcuna karşılık olarak diğer davalı şirket lehine ipotek tesis ettirildiği, olayların akışı karşısında davacının dava açmakta haklı olduğu, ilk derece mahkemesince davanın kabulüne ve dava konusu taşınmaz üzerindeki ipotek nedeniyle başlatılan icra dosyasındaki satışın durdurulmasına karar verilmesi gerekir. (Y2HD. 2023/951 E. 2023/6441 K.)

Ünye İlçe Emniyet Müdürlüğünün 29.07.2019 tarihli araştırma tutanağında taşınmazda davacı ve eşinin ailesi ile ikamet ettiği, 25 yıldır bu adreste ikamet ettikleri şeklinde tutanak tanzim edildiği, dolayısıyla dava konusu edilen taşınmazın aile konutu olduğu, aile konutunun hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlı olduğu davacı eşin taşınmazın devrine açık rızası bulunmadığı o halde eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli kabul etmek mümkün değildir. (Y2HD. 2023/766 E. 2023/6087 K.)

Konya İli Selçuklu İlçesi 2609 ada ve 179 nolu parselde 21 bağımsız bölüme ilişkin düzenlenen eş muvafakatnamesindeki imzanın davacıya ait olduğunun davacı tarafça kabul edildiği, bu durumda aile konutu olan taşınmaz üzerindeki ipotek tesis edilmesine ilişkin işlemde davacı eşin açık ve geçerli şekilde rızası bulunduğu anlaşılmakla verilen kararın usul ve yasalara uygun olduğu anlaşılmıştır. (Y2HD. 2022/6978 E. 2023/6293 K.)

Davalı bankanın ipotek işlemi sırasında eş rızasına ilişkin muvafakatnameyi aldığı, tapu işlemi sırasında da tapuya ibraz  ettiği, davacı kadının yargılama sırasında imzanın kendisine ait olmadığını beyan ettiği, sonraki aşamalarda iradesinin sakata uğratıldığını, eşinin toplu evrak imzalattığını, kendisinin okumadan imzaladığını, irade sakatlığı olduğunu savunduğu dosya kapsamında toplanan deliller dikkate alındığında davacı kadının banka tarafından sunulan muvafakatnameyi iradesi sakatlanarak imzaladığı hususu kanıtlanamadığına göre muvafakatname içeriği de dikkate alındığında banka tarafından taşınmaza konulan ipotek işlemine davacı kadının açık rızasının bulunduğunun kabulü gerekir. (Y2HD. 2022/9121 E. 2023/6292 K.)

Davaya konu taşınmazın tarafların aile konutu olduğu, davalı Mustafa’nın tanıkların anlatımlarından davalı Mustafa ve yakınlarının yargılamaya konu ev satın alınmadan önce evi görmeye geldikleri, davacı kadının evi bizzat gezdirip, konu evin küçüklüğü nedeni ile daha büyük bir eve geçmek için  evi satmak istediklerini belirttiği, davacı ile davalı eş Ali’nin ortak karar ile taşınmaz davalı Mustafa C.’a sattıklarının ve davacının evin satılmasında açık rızasının olduğunun kabulünün gerektiği, kadının açık rızasının varlığına işaret eden davranışlar sergileyip daha sonra eldeki davayı açmasının iyi niyetle bağdaşmayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekir. (Y2HD. 2023/2100 E. 2023/6517 K.)

Dosya kapsamında usulüne uygun dayanılan vakıa ve deliller, grafoloji bilirkişi raporu yine davacı kadının duruşmadaki imzalı beyanı dikkate alındığında davacı kadının, davalı eşi tarafından diğer davalı bankadan çekilen kredi karşılığında tarafların aile konutu olan taşınmaza ipotek konulmasına ilişkin 13.05.2016 tarihli eş muvafakatnamesi ile yazılı ve açık olarak muvafakat ettiği, imza incelenmesinde de muvafakatnamedeki imzanın davacı kadına ait olduğundan davanın reddi gerekir. (Y2HD. 2023/1302 E. 2023/5973 K.)

Dava aile konutu şerhi konulması ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacı Ziynet G. İle davalı Hüseyin K. Arasındaki evlilik birliği 14.04.2021 tarihinde boşanma ile son bulmuştur. Evlilik boşanma ile sona erdiğine göre dava konusu taşınmaz aile konutu olma niteliğini kaybetmiş, dava konusuz kalmıştır. Davanın konusuz kalması sebebiyle esası hakkında “karar verilmesine yer olmadığına” karar verilmesi gerekir. (Y2HD. 2023/115 E. 2023/4711 K.)

Mernis kayıtlarına göre tarafların dava konusu taşınmaza 26.06.2018 tarihinde taşındıklarını bildirdikleri, kamu haczine esas teminatın verildiği 24.05.2018 tarihinde bu taşınmazda tarafların herhangi bir abonelik kaydının bulunmadığı 01.10.2020 tarihli celsede dinlenen tanıkların tarafların taşınmaza 1,5 – 2 yıl önce taşındıklarını beyan ettikleri, emniyet müdürlüğünün cevabi yazısında tarafların taşınmaza 2018 yılında taşındığının bildirildiği, bu kapsamda dava konusu yapılan işlemin yapıldığı tarihte taşınmazın aile konutu olduğu hususunun davacı tarafça usulüne uygun şekilde ispat edilemediği nazara alınarak, davanın reddi gerekir. (Y2HD. 2023/868 E. 2023/6027 K.)

Dava konusu taşınmazın davacı ve ailesi tarafından aile konutu olarak kullanıldığı, davalı eş tarafından davacı kadının açık rızası alınmadan dava konusu taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiği her ne kadar davalı banka tarafından davacı kadının açık rızasının alındığı belirtilmişse de alınan raporlar uyarınca açık rızanın alındığına dair belge altındaki imzanın davacı kadının eli ürünü olmadığının anlaşıldığı, davalı bankanın iyi niyet savunmasının dinlenemeyeceği, ipotek işleminin geçerli olmadığı dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ve aile konutu şerhi konulmasına karar verilmiştir. (Y2HD. 2023/1306 E. 2023/5689 K.)