KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN

DAVA YOLU İLE SONA ERME HALLERİNDEN

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE SONA ERME HALİ

 

6098 saylı Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erme halini iki bölümde incelemiştir. Birincisi kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erme halleri ikincisi kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erme halleri. Bu yazımızda kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erme hallerini işleyeceğiz.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davaları

Üç şekilde karşımıza çıkmaktadır;

1-     Gereksinim (ihtiyaç) Nedeniyle Tahliye

2-     Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Nedeniyle Tahliye

3-     Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

1-Gereksinim (ihtiyaç) Nedeniyle Tahliyesi

            TBK 350. Maddesinde düzenlenmiş olup; “kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ve işyeri ihtiyacının bulunması halinde tahliye davasını kiraya veren açabilecektir.” Peki, yukarıda sayılan kişiler kimdir kimler tahliyede sebep olarak gösterebiliriz şöyle ki;

Alt soyu kapsamına: çocuğu, torunu ve torunun çocuğu bile girer. Hatta evlatlık da bu kapsamdadır

Üst soy kapsamına ise: kiraya verenin yani mülk sahibinin annesi, babası ve büyükanne ve büyükbaba girer.

Bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler ise; kanunlar dayanak alınarak belirlenir. Kardeşler, yeğenler vs. gibi

            Öncelikle kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu için konut ya da işyeri ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Ayrıca gerçek ve zorunlu olduğunun ispat yükü de kiraya verendedir. Ayrıca kanun koyucu kiraya verenin bu gereksinimini geçici olmaması ve devamlılık arz etmesi gerektiğini ifade etmektedir. Örneğin dava açtınız gerçekten de davanın açıldığı tarihte konut ihtiyacınız vardı fakat bu yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi aranmaktadır.

Birkaç tane örnek verelim; söz gelimi daireniz vardır fakat kirada oturuyorsunuzdur. Kendi konutunuz da oturmaya karar verdiyseniz bu karine oluşturur yani samimi kabul edilir. Ya da anne babanızın evinde oturuyorsunuzdur kendi konutunuza geçmek isterseniz bu da karinedir ve konut ihtiyacınızın olduğunu gösterir.

Bununla beraber çocuk sayısının artması, anne babanın yaşlılık sebebiyle kendi evinize almanız gibi durumlarda karinedir. Çünkü diyelim mevcut oturduğunuz daireniz 2+1’dir. Kiracınızın oturduğu daireniz ise 5 odalı 180 m2 olabilir. İşte gerek çocuk sayısının artması gerek anneniz veya babanızın hastalığı sebebiyle sizin bakımınıza ihtiyacından dolayı evinize almanız bu gibi hallerde ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğuna delalet eder.

Öte yandan iş ve eğitim kurumlarına olan uzaklık mesafesine göre ihtiyaç samimi kabul edilebilir. Söz gelimi yeni işiniz kiracınızın oturduğu daireye daha yakındır ya da çocuklarınız ortaokul eğitiminden lise eğitimine geçecektir işte bu gibi haller ihtiyacın zorunlu ve samimi olduğuna karinedir.

Daha farklı bir örnek verelim. Diyelim ki kiraya veren evli ama evlilik hayatı olumsuz yönde ilerliyor. Ve mahkemeden ayrı yaşamayı talep ettiler mahkemede talebi haklı görüp ayrı yaşamaya karar vermişse kiraya veren eşinin ihtiyacı için kiraya verdiği evi için tahliye davası açabilir. Örnekler çoğaltılabilir.

Dava hakkı kiraya veren ve kiraya veren olmayan maliktedir. Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması veya elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda ise öncelikle kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması yani bütün kiraya verenlerin birlikte dava açması gerekir. Bir paydaş rıza göstermezse kira sözleşmesi kurulamaz veya kiracıya gereksinim sebebiyle tahliye davası açamazsınız.

Uygulamada paylı mülkiyete tabi taşınmazlar açısından sıklıkla görülen problemlerden bir tanesi de paydaşlardan birinden gizli olarak taşınmaz kiraya verilmesi durumudur. Bu gibi haller de kira sözleşmesinin pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılmadığı ve hali ile kira sözleşmesinin tarafı olmayan ayrıca zımni/örtülü olarak muvafakat göstermeyen paydaş veya paydaşlar mülkiyet haklarına dayalı olarak. Ancak iki yola başvurabileceklerdir; birincisi kiracıya karşı müdahalenin önlenmesi ile birlikte ecrimisil tazminat istemli dava açabilecekleri gibi (bu dava genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesin de açılır.) ikinci olarak da diğer paydaş veya paydaşlara kendi payınızın oranı neyse ona hasren sebepsiz zenginleşmeye dayalı tazminat davası açabileceksiniz.

            Elbirliği mülkiyetinde ise gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmek için tüm ortaklarca açılması veya ortaklardan birinin açtığı davaya diğer ortakların muvafakat vermek suretiyle davaya katılmasının sağlanması gerekir. Malumunuz olduğu üzere genelde ortaklardan biri muvafakat vermiyor bana yar olmuyor size de olmasın diye diğer ortaklara zorluk çıkartıyor. Bu hallerde ise terekeye temsilci atamaktan başka çare kalmıyor. Kısaca gerek paylı mülkiyette gerek el birliği mülkiyette tüm tarafların iştiraki gerekmektedir.

            Bununla beraber davalı kiracıdır. Ancak birlikte kiracılık durumu söz konusuysa bütün kiracılar davalı gösterilmeli ve ihtar hepsine çekilmelidir.

Uygulamada ortaya çıkan başka bir problem de asıl kiracının kiraya verenin yazılı iznini almadan alt kiraya verdiği durumlardır. Örneğin siz (A) kişisine iş yerinizi kiraladınız o da sizden habersiz dükkânı bir başka kişiye kiraya vermiş ve epey bir süre bu durumdan haberdar olmadığınızı varsayalım sonrasında çocuğunuza bir iş kurmaya başladınız iş yeri olarak da kendi mülkünüzü tahsis edeceksiniz böyle bir olayla karşılaştığınızda tahliye davasını asıl kiracıya açmanız yeterlidir. Alt kiracı ile muhatap olmanızı gerektiren bir durum olmayacaktır.

2- Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Nedeniyle Tahliye

            TBK 350/2 uyarınca “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,” şeklinde düzenlenmiştir.

Kiracı ancak aşağıdaki durumlarda tahliye edilebilecektir. Şöyle ki;

Kiralananın yıkılıp baştan yapılması örnek olarak kentsel dönüşüme girmiştir ya da siz kendiniz maddi durumunuz el veriyordur bir müteahhit ile anlaşıp yıkıp baştan yaptıracaksınızdır.

Tadilat fakat bu tadilat esaslı onarım olması gerekmektedir. Esaslı onarım ise kiralananın, zamanla veya dışarıdan başka bir etki sebebiyle hasara uğraması halidir. Örneğin depremde kolonların zayıflaması sebebiyle binanın kolonlarının güçlendirilmesi esaslı onarım sayılır.

Kiranın genişletilmesi de tadilat kapsamına girer. Genişletilmekten kasıt; yeni oda, balkon veya yeni kat eklenmesi ya da binanın içindeki duvarların yıkılıp binanın genişletilmesidir.

Son olarak değiştirme de tadilat kapsamındadır. Değiştirme ise kiralananın iş hanı olarak kullanılmakta iken otele dönüştürülmesi normal dükkân iken fırın işletmesine dönüştürülmesi gibi. Bu ve benzeri haller yeniden inşası ve imarı nedeniyle tahliye davasında karine teşkil eder sadece bu sebeplerle tahliye davasına hak kazanırsınız malik olarak.

Ancak taşınmaz maliklerinin dikkat etmesi gereken bir husus vardır. Yapılacak yeniden inşa ve imarın onaylı bir proje olması gerekmektedir. Her ne kadar kanunda onaylı projenin mahkemeye sunulması şart olmasa da Yargıtay’ca sunulması davanın kabulü için şarttır.

Dava Açma Zamanı

Hem gereksinim nedeniyle tahliye de hem de kiralananın yeniden inşası ve imarı durumlarında davanın açılma zamanı ise;

“Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde davayı açması yeterliyken (misal kira sözleşmesi 03.10.2023 tarihinde bitiyor olsun siz bitiminden itibaren 1 ay içinde davayı açabilirsiniz) ancak kira sözleşmesi yenilenmiş olacaktır. Bu kısım problemlidir. Belirli süreli kira sözleşmesinde normalde ihtarname şartı aranmamaktadır. Fakat kira sözleşmesi yukarıdaki örneğimdeki gibi yenilenmiş olacaktır. Bu durumda kanun maddesinden ötürü davayı açamayacaksınız. İşte bu durumla karşı karşıya kalmama adına; “İhtiyaç iddiasına dayalı açacağınız tahliye davasın da sözleşmenin bitmesine 2 ay kala kiracıya yazılı ihtarname yollayarak belirli süreli sözleşmenin süre sonunda bir aylık süre içerisinde gereksinim nedeniyle veya yeniden inşa ve imardan dolayı sözleşmenin yenilenmeyeceğine ve bu sebeple tahliye davasını açacağınızı kiracıya bildirirseniz tahliye davasını açabilirsiniz.”

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.

Söz gelimi belirsiz süreli kira sözleşmesinin kira başlangıç tarihi 01.01.2023 olması halinde kiraya veren konut gereksinimi olduğunda fesih dönemleri olan 1. Dönem sonu yani 30.06.2023 2. Dönem sonu ise 31.12.2023 olduğu dikkate alınırsa bu dönemler için 1. Dönem yazılı fesih bildirimi 31.03.2023 2. Dönem yazılı fesih bildirimi 31.09.2023 olur. Ve bu tarihlerden itibaren 1 ay içerisinde dava açılır. Davayı açmanın son tarihi ise 1. Dönem için 01.07.2023 2. Dönem için ise 01.01.2024 olur.

 

Yeniden Kiralama Yasağı

            Yeniden kiralama yasağı hem gereksinim nedeniyle tahliye hallerinde hem de yeniden inşa ve imar durumları için Türk Borçlar Kanunun 355’inci maddesinde düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”

Söz gelimi kiraya verenler uygulama da genellikle oğlum evlenecek dairemi ona vereceğim diye kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettikten sonra oğlu değil de bir başka kimseye kiraladığını görmekteyiz. İşte bu durumların önüne geçebilme adına düzenlenmiştir.

Öte yanda “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

            Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye de ise; “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.”

Dikkat ederseniz burada ihtiyaç nedeninden farklı olarak eski kiracının öncelik hakkı vardır. Her ne kadar yeniden inşa ve imar yapılmış olsa da ilk olarak eski kiracının taşınmazı tekrardan tutup tutmayacağını sorma zorunluluğu getirmiştir. Ayrıca burada da “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

3-Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

            6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 351’inci maddesi hükmünce “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Genelde kiracılar bu ihtarnameyle birlikte bir ay içerisinde konutu tahliye etmektedirler. Fakat bazen etmedikleri de oluyor o gibi hallerde mecbur dava yoluna gitmek zorundasınız.

Uygulama da yeni malikler bu sürenin çok uzun olduğunu söylüyorlar. Efendim evi yeni aldım içinde kiracı var kendi evime oturmak için ihtarname çekiyorum yetmiyor 6 ay sonra çıkartmaya hakkım var haksızlık vs. gibi sitemde bulunabiliyor evin yeni sahibi. Maalesef süre biraz uzun ancak kanun koyucu diyor sen bu evi alırken biliyordun içinde kiracı var bunu bile bile aldığın için bu koşullara uymak zorundasın.

Sürenin uzun olması haline bir alternatif yol var o da şöyle ki; yeni malik, eski malikin yapmış olduğu kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile de kullanabilir. Bu durum da kiracıya yukarıdaki gibi bildirim yapmanıza gerek yoktur. Bu ikinci duruma kira sözleşmesinin bitiş tarihine göre karar vermelisiniz. Örneğin eski malikin kiracısıyla yaptığı kira sözleşmesi diyelim 2 ay sonra sonlanacak boşuna ihtar çekerek 6 ay sonrasına dava açmayı beklemenize gerek kalmaz. Eski malikin yaptığı kira sözleşmesinin bitimini izleyen 1 aylık süre içerisinde tahliye davanızı açabilirsiniz.