KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ

            Günümüz de konut ve çatılı işyeri maliklerinin sıklıkla problem yaşadığı konuların başında kira borcu ve bunun akabinde kiracının tahliyesi gelmektedir. Bu problemi çözme adına kanun koyucu hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hem İcra İflas Kanununda düzenleme yapmıştır. Anılan bu düzenlemelerle kiraya veren kira bedellerini ödemeyen kiracıyı üç yol ile tahliye edebilecektir.

1-İki Haklı İhtar Çekmek Suretiyle Tahliye

2-Temerrüt Nedeniyle Tahliye

3-Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Tahliye

İKİ HAKLI İHTAR ÇEKME SURETİYLE TAHLİYE

            Türk Borçlar Kanunun 352/2. fıkrası uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre tahliye davasının açılabilme şartlarını şu şekilde sıralayabiliriz:

Haklı ihtar yapılmış olması lazımdır. Yani kiracının kira parasını ödeme borcunu sözleşmece misal ayın 15’inde diye belirlediniz ancak kiracı ifa zamanında kira bedelini yerine getirmemesi söz konusuysa haklı ihtardan bahsedebiliriz.

İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi gerekir. Söz gelimi ödenmeyen kira parası Eylül ayına ait ve 8 bin lira kira bedeli ödenmemiştir. Şeklinde olması gerekmektedir.

İki haklı ihtar yapılmış olmalıdır. İki haklı ihtardan kasıt; bir kira yılı için de farklı aylara ait iki haklı ihtar olmalıdır. Örneğin 2023 yılının Eylül ayında ödemedi birinci haklı ihtar. Ardından Kasım ayında da ödemedi ikinci haklı ihtar. Görüldüğü üzere yapılan ihtarlar bir kira yılı içerisinde ve farklı aylara ait olmalıdır.

Tahliye davası, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmış olmalıdır.

Öte yandan ödenmeyen kira bedelleri bakımından icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir. Örneğin nisan ayında birinci ihtarı çektiniz eylül ayının kira bedeli içinde icra takibi başlatırsanız bu takip ihtar yerine kabul edilir. İki haklı ihtarı sağladığınız için dava açabilirsiniz.

TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE

            Öncelikle temerrüt; kısaca borçlunun ifa etmesi gereken borcunu süresinde veya gereği gibi yerine getirmemesi halidir. Kira ilişkisinde kiracı iki şekilde temerrüde düşürülebilir. Bir kira borcunun zamanında ödememesi ikinci olarak yan giderleri yerine getirmemesi halinde düşecektir.

            Türk Borçlar Kanunun 315. maddesinde kiracının temerrüt hali düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Kiracının yan giderlerinin kasıt ise; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine yani elektrik, su doğalgaz faturalarına ödemekle yükümlüdür işte bunlarda kiracıyı tahliye etmeye sebeptir.

Ayrıca temerrüt nedeni ile tahliye edebilmek için 1 tane ihtarname gönderilmesi yeterlidir. Kiracı verilen sürede kira veya yan giderleri borcunu ödemediği takdirde kira döneminin sonunu beklemeksizin temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.

Son olarak Y3HD. 2018/3224 E. 2018/5540 K. sayılı kararı ile temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için şu üç koşulu aramaktadır.

1-Kira bedeli muaccel olacak,

2- Ve bu bedellerin verilen sürede ödenmemiş olması gerekir,

3- Çekeceğiniz ihtarnamede ise akdin feshedileceğinin açıkça belirtmeniz gerekecek.

TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK SURETİYLE TAHLİYE

               Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde son yolumuz ise kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu yol diğer iki yoldan daha pratik ve daha hızlıdır. Bunun nedeni ise mahkemelerde çok davaların olması, uzun sürelere yayılan dava tarihlerinin verilmesi ve geç sürelerde kararın çıkmasıdır.

Tahliye talepli icra takibinde ince bir nüans vardır ona dikkat etmek gerekir şöyle ki; kiraya verenler yani ev sahipleri ödenmemiş kira borçları için kiracı aleyhine başlatacakları icra takibinde sadece borçları talep ederlerse kiracılarını tahliye edemezler. Bu yüzden borçların ödenmesi ile birlikte tahliyede etmek istiyorlarsa icra takibinde bu hususu da belirtmeleri gerekiyor yoksa tahliye talep hakkını kaybederler. Kiraya verenlerce ikisi birlikte talep edilmiş ise bundan sonraki süreç şu şekilde ilerleyecektir.

Tahliye talepli icra takibi başladıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve borçlu ödeme emrinin tebliği üzerine (7) gün içinde itiraz edebilecektir şayet itiraz etmeyecekse 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesini aksi takdirde tahliye edileceği yazar. Borçlu yani kiracı 7 gün içinde itiraz ederse icra takibi duracaktır. Ve 30 gün içerisinde tüm takip masrafları da dâhil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.

Kiracı 30 günlük süre içerisinde tüm takip masrafları ve tüm borcu ödemediği takdirde borçlu hakkındaki icra takibi kesinleşeceği için, 30 günün sonunda kiracının tahliyesi için İcra Mahkemesinde dava açılır.

 Yukarıda izah ettiğim iki yola kıyasen tahliye talepli icra takibi yolu daha hızlı ve pratiktir. Böylelikle kiracıyı daha hızlı bir şekilde tahliye edebilirsiniz.